Burbuja inmobiliaria
La Burbuja Inmobiliaria podria acabar estallando
“The Economist” situa a España entre el grupo de paises con mayor burbuja inmobiliaria del mundo.-”La revista ‘The Economist’ considera que en siete paises desarrollados -España, Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y EEUU-, se ha generado una burbuja inmobiliaria que acabara sufriendo una correccion mediante una caida de los precios de la vivienda.”
“Deja margen para una caida del precio de los pisos del 30% en España, del 25% en Gran Bretaña y Holanda, del 20% en Australia e Irlanda, del 15% en Nueva Zelanda y del 10% en Estados Unidos.”
“… a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, “The Economist” advierte de que la duracion del fenomeno “no ha hecho que el mercado de la vivienda sea mas seguro, sino mas vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan mas tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan”.”
La revista ‘The Economist’ considera que en siete paises desarrollados -España, Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y EEUU-, se ha generado una burbuja inmobiliaria que acabara sufriendo una correccion mediante una caida de los precios de la vivienda.
La Burbuja inmobiliaria en España
Si nos centramos en España podemos decir que Durante los últimos cinco años los precios de la vivienda se han disparado, a raíz de la explosión de la burbuja tecnológica de las empresas puntocom, de la entrada del euro, la afluencia de la inmigración, la capacidad de los bancos de dar créditos a más largo plazo, y la demanda generacional de vivienda producida por la generación del Baby Boom.
Los precios de la vivienda aumentaron en torno a un 180% de su valor original. Sólo en el año 2004 se construyeron en torno a 500.000 viviendas lo que supuso una cifra mayor que todas las realizadas en Alemania, Italia y Francia juntas mientras que en el año 2005 han superado las 800.000, tendencia que ha continuado durante el 2006 en el que se calcula que se han iniciado en torno a 850.000 nuevas viviendas.
Estos datos sin embargo contrastan con los publicados por el Ministerio de Vivienda en la Web, [1] (ver apartado de transacciones de vivienda nueva), que afirman que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000. Si asumimos un año entre que comienza la construcción y que acaba, hay viviendas comenzadas que no se están terminando, o al menos que no se están vendiendo.
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del Euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el valor de las hipotecas lo que está comenzando a dar lugar a una ralentización de las ventas de viviendas.
Aun a pesar de este creciente descenso de la demanda, el acceso a la vivienda en España sigue teniendo muchos problemas por resolver que no afectan únicamente a los jóvenes sino a todos los estratos de la población.
Factores que afectan a la bubuja inmobiliaria
Podemos reseñar un factor interesante a analizar para comentar el caso de la burbuja inmobiliaria: El factor de la inmigración.
Sin duda, un millón de inmigrates y contando el “efecto llamada” que está teniendo lugar como consecuencia de la nueva regularización de inmigrantes anunciada por el Gobierno (el número de inmigrantes que se están empadronando ha aumentado más del 50% en ciudades como Valencia y Málaga desde este verano) representa una variable relevante para la vivienda.
La pregunta es: ¿puede ese millón de inmigrantes comprar una vivienda en España a los precios actuales de mercado? La respuesta debería ser no. Generalmente no se recuerda que estos inmigrantes “deben” enviar remesas importantes de fondos a sus familias todavía en origen y su capacidad de ahorro está mermada por los tipos de trabajos a los que puede acceder (muchos de ellos no estables). Respecto a la inmigración hay que pensar en un grave problema social a solucionar, más que un potencial para el mercado de la vivienda a corto plazo
Se citan frecuentemente tanto la demanda nacional como la extranjera como impulsores importantes para el sostenimiento y estabilidad de una demanda cuantitativamente relevante de viviendas de segunda residencia en España. No todo está tan claro y es tan simple. De entrada vamos a distinguir, por una parte, un “mercado real” asociado a aquellos compradores que realmente sí viven en España y utilizan su vivienda, bien como residencia fija o de vacaciones. Por otra, un “mercado especulativo”, ligado a inversores extranjeros cuya única motivación de su compra es conseguir rápidas revalorizaciones para vender posteriormente sin llegar a utilizar la vivienda comprada.
Desde hace años la especulación se desarrolla en paralelo a la demanda real. Efectivamente hay miles de euroresidentes que se trasladan a vivir o pasan amplias temporadas en España, pero paralelamente, cientos de promotores y agentes viajan a diferentes países para atraer inversores que no conocen prácticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalorizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en España. ¿Qué cuantificación podemos hacer de esta demanda especulativa? Desafortunadamente no tenemos datos, pero presumimos de que pudiera ser importante.
Y sería muy importante obtener una información más precisa. El Gobierno debería llevar a cabo una gran encuesta entre los compradores extranjeros de viviendas. Esta demanda especulativa es uno de los factores ue puede desencadenar una alta perturbación a la hora de hablar de un posible “estallido” de la burbuja inmobiliaria en España. Las motivaciones de esta demanda son muy volátiles: se trata de comprar “lo que sea” y vender rápidamente obteniendo algunas significativas ganancias.
El peligro de una bolsa de ofertas inmobiliarias cuyas calidades y características pueden no ser absorbidas por el crecimiento del “mercado real” debería ser considerado por los responsables de la política gubernamental. A España, como a cualquier país, le interesan crecimientos estables y sostenidos.